Edificabilidad sobre rasante
1000 - 60000 m²t
1 · Datos previos y programa
Edificabilidad y superficies son datos duros del estudio. El nº de viviendas es un dato de interpretación (edificabilidad s/rasante ÷ nº viviendas = superficie media). Garajes, trasteros y otros ingresos se introducen independientemente.
Superficie bajo rasante
0 - 20000 m²
Nº viviendas (interpretación)
No afecta al residual · divide s/rasante
Superficie media por vivienda
m²/vivienda
—
Edif. s/rasante ÷ nº viviendas
Ventas bajo rasante y otros ingresos (editables)
2 · Entorno y partidas de suelo (independientes)
Coste urbanización = €/m² × superficie urbanización. Coste demolición = €/m² × superficie demolición.
Superficie urbanización
0 - 3000 m²
Urbanización (coste unitario)
0 - 400 €/m² · se multiplica por superficie
Superficie demolición
0 - 1000 m²
Demolición (coste unitario)
0 - 200 €/m² · se multiplica por superficie
3 · Precio y costes principales (baremos)
Ajusta con los deslizadores. Los costes porcentuales se recalculan.
1800 - 3000 €/m²
1200 - 2000 €/m²
350 - 600 €/m²
15 - 25 % sobre ventas
6 - 10 % s/obra
6 - 9 % s/obra
0 - 5 % s/obra
0 - 10 % s/obra (partidas no previstas)
1 - 6 % s/suelo
2 - 5 % s/obra
1 - 4 % s/ventas
0 - 5 % s/ventas
0 - 2 % s/obra
0 - 5 % s/ventas
Partidas a incluir
Ventas (VM)
Costes de urbanización / demolición
Costes porcentuales
Aplicación del margen
Resultado residual del suelo
Valor del suelo (con margen) · F
—
—
Valor del suelo (sin margen) · R₀
—
Margen = 0%
Repercusión sobre m² s/rasante
—
€/m² s/rasante
—
Resumen económico (ECO)
| Dirección / Localidad | — |
| Edificabilidad s/rasante | — |
| VENTAS (VM) | |
| Ventas sobre rasante | — |
| Ventas garajes | — |
| Ventas trasteros | — |
| Otros ingresos | — |
| Total ventas VM | — |
| COSTES (C0) | |
| Coste obra s/rasante | — |
| Coste obra b/rasante | — |
| Urbanización + demolición | — |
| Honorarios + licencias | — |
| Seguros | — |
| Otros costes % (legales, admin., comerc., preentrega, financ., otros) | — |
| Total costes C0 | — |
| RESULTADO | |
| R* = VM(1−b) − C0 | — |
| Margen promotor | — |
| Gastos adquisición (G_adq = F·a) | — |
| VALOR DEL SUELO (F = R*/(1+a)) | — |
| Control de cierre: VM − (C0+F+G_adq+VM·b) | — |
Desglose de costes
Notas metodológicas IKESA
- Costes constr.: s/rasante ≈1.250-2.000 €/m²; b/rasante 350-600 €/m² o ~38-40% del s/rasante.
- PVP: obra nueva 1.800-3.000 €/m² según mercado y baremo configurable.
- Honorarios 6-10% y licencias 6-9% s/obra (depende del ayuntamiento); gastos legales 2-5%, administración 1-4%, comerciales 0-5%, preentrega 0-2%, financieros 0-5%, adquisición 1-6%.
- Margen promotor 15-25% sobre ventas; a menor coste, mayores % de honorarios y margen.
- Para suelos por desarrollar, detraer además cargas y cesiones (zona verde, 10% municipal) en edificabilidad neta y coste.
- Herramienta de decisión interna. No sustituye tasación oficial, certificación urbanística ni asesoramiento legal.